Doanh số nhà cũ tại Mỹ giảm xuống mức thấp nhất trong một năm khi tồn kho đạt đỉnh thập kỷ

Doanh số nhà cũ tại Mỹ giảm xuống mức thấp nhất trong một năm khi tồn kho đạt đỉnh thập kỷ

TREE NEWS đưa tin: Doanh số nhà cũ tại Mỹ đã giảm xuống mức yếu nhất trong hơn một năm vào tháng 8, với số hợp đồng ký kết giảm 2% so với tháng trước — mức giảm mạnh hơn so với dự báo 1,6% của các nhà kinh tế — xuống mức điều chỉnh theo mùa 3,98 triệu căn. Đây là lần thứ hai kể từ mùa thu năm 2024 doanh số giảm xuống dưới ngưỡng 4 triệu căn. Giá nhà cũ trung vị vẫn tăng 1,6% so với cùng kỳ năm trước lên 429.100 USD, kéo dài chuỗi tăng hàng năm kể từ giữa năm 2023.

“Lãi suất thế chấp và doanh số nhà ở di chuyển ngược chiều nhau, vì vậy việc hoạt động mua bán giảm nhẹ trong môi trường lãi suất cao không có gì đáng ngạc nhiên,” Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR), cho biết, đồng thời cảnh báo lãi suất thế chấp có thể sớm chạm mức 7%.

Lãi suất cao và hiệu ứng khóa chặt khiến nhu cầu đóng băng

Lãi suất thế chấp đã leo lên mức cao nhất trong hơn một năm, siết chặt người mua từ hai hướng. Khoản thanh toán hàng tháng cao hơn trực tiếp làm xói mòn khả năng chi trả, trong khi những chủ nhà hiện hữu đã tái cấp vốn nhiều năm trước với lãi suất chưa bằng một nửa hiện tại phải đối mặt với việc mất khoản tài trợ rẻ đó ngay khi họ bán — tạo cho họ động lực mạnh mẽ để giữ nguyên. Nghiên cứu từ Apollo Global Management cho thấy chưa đến một phần tư các khoản thế chấp đang tồn tại ở Mỹ hiện có lãi suất trên 6%, nghĩa là phần lớn chủ sở hữu đang hưởng chi phí tài trợ thấp hơn nhiều so với thị trường, làm giảm động lực nâng cấp hoặc thu nhỏ nhà.

Tuy nhiên, Yun nói với phóng viên rằng nhu cầu của người mua chưa “sụp đổ hoàn toàn”, với việc tăng trưởng việc làm và tiền lương cung cấp một số hỗ trợ cho mức sàn của thị trường.

Nguồn cung cải thiện, khả năng chi trả vẫn gần mức thấp lịch sử

Trong khi nhu cầu ảm đạm, phía nguồn cung đang có dấu hiệu khởi sắc. Tồn kho nhà cũ chưa bán tăng 5,9% so với cùng kỳ năm trước lên 1,62 triệu căn, mức cao nhất kể từ tháng 11 năm 2019. Với tốc độ bán hiện tại, lượng tồn kho này tương đương 4,9 tháng nguồn cung — mức cao nhất trong hơn một thập kỷ.

Chỉ số khả năng chi trả nhà ở của NAR, đo lường liệu một gia đình điển hình có thể đủ điều kiện vay thế chấp cho một ngôi nhà giá trung vị hay không, đã cải thiện 3,5% so với cùng kỳ năm trước, một mức tăng nhỏ vẫn để chỉ số này gần mức thấp lịch sử và mang lại sự giảm nhẹ thực tế hạn chế.

Theo vùng, miền Nam — thị trường nhà cũ lớn nhất — chứng kiến doanh số giảm 1,6% so với tháng trước xuống 1,84 triệu căn theo năm, mức yếu nhất trong gần một năm. Trung Tây và Đông Bắc cũng giảm, trong khi miền Tây đi ngang. Người mua lần đầu chiếm 30% doanh số tháng 8, cao hơn một chút so với 29% của tháng 7, cho thấy nhóm này vẫn tương đối ổn định bất chấp môi trường lãi suất.

Hàm ý thị trường

• Lãi suất và trái phiếu: Thị trường nhà ở đóng băng củng cố quan điểm rằng chi phí vay cao đang thực hiện công việc làm nguội của Fed. Hoạt động nhà ở yếu hỗ trợ duration của trái phiếu Kho bạc, mặc dù lạm phát nhà ở dai dẳng trong CPI có thể làm phức tạp câu chuyện giảm lạm phát.
• Cổ phiếu: Các nhà xây dựng nhà ở có chương trình mua giảm lãi suất thế chấp có thể vượt trội, trong khi các công ty môi giới bất động sản và tổ chức phát hành thế chấp đối mặt với khó khăn về khối lượng. Các nhà bán lẻ gắn với cải tạo nhà có thể thấy nhu cầu yếu hơn khi vòng quay đình trệ.
• Hàng hóa: Vòng quay bán lại yếu nghĩa là ít dự án cải tạo hơn, gây áp lực nhẹ lên nhu cầu gỗ và đồng, mặc dù xây dựng mới đã bù đắp một phần.
• Tiền mã hóa: Sự suy giảm do nhà ở dẫn dắt đẩy Fed về phía cắt giảm thường có lợi cho tiền mã hóa bằng cách làm yếu đồng đô la và hạ thấp lợi suất thực — nhưng chỉ khi nó không rơi vào suy thoái.
• Đồng đô la: Dữ liệu nhà ở yếu hơn đẩy đồng bạc xanh giảm nhẹ khi thị trường định giá một lộ trình chính sách ôn hòa hơn.

Điểm chính cho nhà đầu tư

Thị trường nhà ở đang phát tín hiệu rằng việc truyền dẫn lãi suất cao vào nền kinh tế thực vẫn đang diễn ra. Hiệu ứng khóa chặt đã tạo ra sự thiếu hụt cấu trúc về vòng quay, giữ giá cao ngay cả khi khối lượng sụp đổ — sự kết hợp này giữ lạm phát nhà ở dai dẳng và làm phức tạp lộ trình nới lỏng của Fed. Đối với nhà đầu tư, giao dịch ít liên quan đến cổ phiếu nhà ở mà nhiều hơn đến ý nghĩa của một thị trường đóng băng nhưng giá vẫn kiên cường đối với kỳ vọng lãi suất: nó lập luận cho sự kiên nhẫn về cắt giảm, hỗ trợ phần đầu của đường cong lợi suất, và giữ mức trần cho đà tăng theo chu kỳ cho đến khi lãi suất thế chấp giảm một cách có ý nghĩa.