Doanh số bán nhà cũ tại Mỹ lao dốc xuống mức thấp nhất 16 năm khi lãi suất cao và lạm phát bóp nghẹt nhu cầu

TREE NEWS đưa tin: Doanh số bán nhà cũ tại Mỹ đã giảm xuống mức thấp nhất trong 16 năm trong tháng 10, khi lãi suất thế chấp trên 7% và lạm phát dai dẳng khiến những người mua tiềm năng đứng ngoài cuộc. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) hôm thứ Năm cho biết doanh số bán nhà đã qua sở hữu giảm 5,5% so với tháng trước, xuống mức điều chỉnh theo mùa 3,75 triệu căn/năm, tốc độ yếu nhất kể từ năm 2010. Doanh số tại miền Tây sụt giảm xuống mức thấp nhất kể từ khi bắt đầu ghi nhận số liệu năm 1999, trong khi miền Nam và Trung Tây cũng chạm mức thấp nhất trong hơn một thập kỷ.

Sự sụt giảm này phản ánh tình trạng đóng băng sâu sắc của thị trường nhà ở, nơi khả năng chi trả đã xấu đi rõ rệt. Chỉ số khả năng chi trả nhà ở của NAR, đo lường liệu một gia đình điển hình có thể đủ điều kiện vay thế chấp cho một căn nhà giá trung vị hay không, đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ giữa năm 2025. Chi phí nhà ở cũng nổi lên như một vấn đề then chốt trong cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ tuần này, phản ánh sự lo lắng ngày càng tăng của cử tri về chi phí sinh hoạt.

Hàm ý thị trường

Dữ liệu nhà ở vẽ nên bức tranh về một lĩnh vực bị kẹt giữa chi phí vay cao và giá vẫn ở mức cao, với tác động lan tỏa đáng kể tới thị trường tài chính.

Cổ phiếu: Các công ty xây dựng nhà ở và các lĩnh vực liên quan có thể chịu áp lực khi nhu cầu suy yếu, nhưng dữ liệu cũng củng cố kỳ vọng rằng Cục Dự trữ Liên bang (Fed) có thể đang tiến gần cuối chu kỳ tăng lãi suất. Khả năng lãi suất đạt đỉnh có thể nâng cao tâm lý nhà xây dựng và châm ngòi một đợt phục hồi nhẹ cho các cổ phiếu nhạy cảm với lãi suất, bao gồm các công ty tiện ích và quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs).
Trái phiếu: Số liệu bán hàng yếu ủng hộ quan điểm lợi suất dài hạn sẽ giảm, khi nhà đầu tư đặt cược vào nền kinh tế chậm lại và một Fed ôn hòa hơn. Giá trái phiếu Kho bạc có thể tăng, đẩy lợi suất xuống, đặc biệt nếu dữ liệu lạm phát sắp tới xác nhận xu hướng hạ nhiệt.
Tiền mã hóa: Các tài sản rủi ro như tiền mã hóa có thể hưởng lợi từ triển vọng lãi suất dịu đi, vì lợi suất thấp hơn làm giảm chi phí cơ hội của việc nắm giữ tài sản không sinh lời. Bitcoin và các token kỹ thuật số khác thường được giao dịch như chỉ báo đại diện cho điều kiện thanh khoản và khẩu vị rủi ro.
Hàng hóa: Hoạt động nhà ở yếu đi hàm ý nhu cầu vật liệu xây dựng như đồng và gỗ giảm, có thể gây sức ép lên kim loại công nghiệp. Tuy nhiên, nếu việc cắt giảm lãi suất thành hiện thực, sự phục hồi của thị trường nhà ở có thể hồi sinh nhu cầu vào cuối năm 2026.
Tiền tệ: Đồng USD có thể yếu đi nếu dữ liệu thúc đẩy kỳ vọng Fed cắt giảm lãi suất, dù dòng tiền trú ẩn an toàn có thể mang lại hỗ trợ trong bối cảnh bất định toàn cầu.

Nguồn cung có dấu hiệu tan băng

Có những dấu hiệu dè dặt về sự nới lỏng ở phía nguồn cung. Lượng tồn kho nhà chưa bán tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước lên 1,59 triệu căn, mức cao nhất cho bất kỳ tháng 10 nào kể từ năm 2019. Với tốc độ bán hiện tại, con số này tương đương 5,1 tháng nguồn cung, mức cao nhất kể từ cuối năm 2015. Giá nhà cũ trung vị chỉ tăng 0,4% so với một năm trước lên 416.700 USD, mức tăng hàng năm nhỏ nhất kể từ tháng 2, cho thấy đà tăng giá đang mất dần.

Việc giảm giá đang trở nên phổ biến hơn. Redfin báo cáo rằng 36% số nhà bán được trong tháng trước đã có ít nhất một lần giảm giá, tỷ lệ cao nhất từng được ghi nhận trên nền tảng này. Doanh số bán căn hộ chung cư và nhà hợp tác xã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 1999, làm nổi bật sự yếu kém trên mọi phân khúc.

Nhà kinh tế trưởng của NAR, Lawrence Yun, lưu ý rằng bất chấp tăng trưởng việc làm ổn định, doanh số vẫn ảm đạm, và việc lãi suất thế chấp giảm có thể giải phóng nhu cầu bị dồn nén đáng kể. “Với tăng trưởng thị trường lao động bền vững, tốc độ bán nhà hiện tại là bất thường thấp,” Yun nói. “Một khi lãi suất thế chấp giảm xuống, lượng nhu cầu bị kìm nén được giải phóng có thể rất lớn.”

Riêng số đơn xin trợ cấp thất nghiệp hàng tuần tăng lên 200.000 nhưng vẫn ở mức thấp về mặt lịch sử, cho thấy thị trường lao động chưa suy thoái đáng kể.

Những điểm chính cho nhà đầu tư

Sự yếu kém của thị trường nhà ở là triệu chứng của môi trường lãi suất cao rộng lớn hơn; hãy theo dõi các tín hiệu từ Fed có thể kích hoạt sự thay đổi trong kỳ vọng lãi suất.
Các lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất như xây dựng nhà ở, REITs và tiện ích có thể biến động mạnh, với tiềm năng tăng nếu lãi suất đạt đỉnh.
Thị trường trái phiếu có khả năng phản ánh tăng trưởng chậm hơn, hỗ trợ trái phiếu Kho bạc; theo dõi dữ liệu lạm phát để xác nhận.
Các hàng hóa gắn với nhà ở như đồng và gỗ đối mặt với khó khăn ngắn hạn nhưng có thể phục hồi nếu khả năng chi trả được cải thiện.
Tiền mã hóa và tài sản rủi ro có thể hưởng lợi từ lập trường chính sách tiền tệ nới lỏng hơn, nhưng vẫn nhạy cảm với tâm lý rủi ro chung.