Doanh số bán nhà tại Mỹ lao dốc xuống mức thấp nhất 16 năm khi lãi suất thế chấp 7% đóng băng thị trường

TREE NEWS đưa tin: Doanh số bán nhà trong tháng 10 tại Hoa Kỳ đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ cuộc Đại Suy thoái, khi người mua rút lui khỏi thị trường nhà ở dưới sức nặng của lãi suất thế chấp đã vượt qua 7%. Sự sụt giảm mạnh mẽ này làm nổi bật cách chi phí vay cao đang đóng băng hoạt động trong loại tài sản lớn nhất của quốc gia và làm dấy lên những câu hỏi mới về khả năng phục hồi của nền kinh tế do người tiêu dùng dẫn dắt.

Theo dữ liệu ngành, mức giảm này đánh dấu mức thấp nhất trong 16 năm đối với doanh số bán nhà hiện hữu, và kéo dài đà suy giảm bắt đầu khi Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu tăng lãi suất mạnh mẽ vào năm 2022. Với lãi suất chuẩn của ngân hàng trung ương được giữ ở mức cao nhất trong hai thập kỷ, lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình vẫn kiên trì ở mức trên 7%, loại bỏ người mua nhà lần đầu và khiến chủ nhà hiện tại không muốn bán và từ bỏ các khoản thế chấp siêu thấp từ thời đại dịch.

Điều gì đã xảy ra

Doanh số bán nhà đã qua sở hữu giảm mạnh trong tháng 10, đạt tốc độ yếu nhất kể từ đáy của cuộc khủng hoảng tài chính 2008. Sự sụp đổ của nhu cầu phản ánh sự kết hợp độc hại của giá cao, tồn kho khan hiếm và chi phí tài chính đã tăng gần gấp đôi so với mức thấp thời đại dịch. Người bán đã khóa lãi suất thế chấp 3% đang giữ nguyên, tạo ra ‘hiệu ứng khóa chặt’ đã siết chặt nguồn cung và giữ giá cao ngay cả khi khối lượng giao dịch bốc hơi.

Tác động thị trường

Thị trường nhà ở là kênh truyền dẫn quan trọng của chính sách tiền tệ, và dữ liệu tháng 10 cho thấy chiến dịch thắt chặt của Fed đang tác động mạnh hơn so với những gì các số liệu GDP hàng đầu ngụ ý. Đây là cách tin tức này có thể lan tỏa across các lớp tài sản:

Cổ phiếu: Các nhà xây dựng nhà ở và các lĩnh vực liên quan — gỗ xẻ, thiết bị gia dụng, nhà bán lẻ cải tạo nhà — đối mặt với áp lực lợi nhuận khi khối lượng giảm. Các ngân hàng khu vực có tiếp xúc thế chấp lớn có thể thấy lo ngại về tín dụng tái xuất hiện, mặc dù sự chậm lại mạnh trong nhà ở cũng có thể củng cố hy vọng rằng Fed đã ngừng tăng lãi suất, điều này có thể hỗ trợ các cổ phiếu tăng trưởng nhạy cảm với lãi suất.
Trái phiếu: Dữ liệu nhà ở yếu thường củng cố trái phiếu kho bạc bằng cách tăng cường lập luận cho lãi suất đỉnh. Nếu nhà đầu tư giải thích sự suy giảm là dấu hiệu của sự nguội lạnh kinh tế rộng hơn, lợi suất có thể giảm, có lợi cho trái phiếu dài hạn. Tuy nhiên, lạm phát dai dẳng có thể hạn chế mức giảm của lợi suất.
Tiền mã hóa: Tài sản kỹ thuật số đã cho thấy độ nhạy cảm trực tiếp hạn chế với dữ liệu nhà ở, nhưng tâm lý né tránh rủi ro rộng hơn do yếu kém kinh tế có thể gây áp lực lên tài sản đầu cơ. Ngược lại, bất kỳ sự chuyển hướng ôn hòa nào được báo hiệu bởi dữ liệu yếu có thể thúc đẩy các token nhạy cảm với thanh khoản.
Hàng hóa: Đồng, gỗ xẻ và các hàng hóa công nghiệp liên quan đến nhà ở khác đối mặt với những cơn gió ngược về nhu cầu. Thị trường nhà ở yếu hơn cũng đè nặng lên kỳ vọng nhu cầu năng lượng, mặc dù các yếu tố phía cung vẫn chiếm ưu thế.
Tiền tệ: Đồng đô la có thể suy yếu nếu dữ liệu củng cố kỳ vọng về việc Fed cắt giảm lãi suất vào năm 2024, đặc biệt là so với tiền tệ của các đối tác thương mại có ngân hàng trung ương diều hâu hơn.

Tại sao điều này quan trọng đối với nhà đầu tư

Sự đóng băng của thị trường nhà ở không chỉ là câu chuyện bất động sản — đó là tín hiệu về độ bền của chi tiêu tiêu dùng Mỹ, vốn đã thúc đẩy nền kinh tế qua một giai đoạn tăng lãi suất nhanh chóng. Một cuộc suy thoái nhà ở kéo dài có thể bào mòn tài sản hộ gia đình, làm giảm niềm tin người tiêu dùng và làm chậm tăng trưởng GDP. Đối với nhà đầu tư, câu hỏi chính là liệu Fed giải thích sự yếu kém của nhà ở như bằng chứng rằng chính sách đã đủ hạn chế, hay như một lời cảnh báo rằng họ đã làm quá nhiều.

Việc định vị danh mục đầu tư nên tính đến khả năng biến động lãi suất vẫn tiếp diễn. Nhà đầu tư có thể muốn theo dõi thu nhập của nhà xây dựng nhà ở, chất lượng tín dụng của ngân hàng khu vực và quỹ đạo của các đơn xin thế chấp để có dấu hiệu sớm về sự ổn định. Trong ngắn hạn, dữ liệu ủng hộ các lĩnh vực phòng thủ và trái phiếu chất lượng cao, trong khi cần thận trọng với các tên cổ phiếu tiêu dùng tùy ý gắn với nhà ở.