미국 기존 주택 판매, 1년 만에 최저치로 하락…재고는 10년 만에 최고

TREE NEWS 보도: 미국 기존 주택 판매는 8월에 1년 이상 만에 가장 약한 속도로 떨어졌으며, 계약 건수는 전월 대비 2% 감소해 경제학자들이 예상했던 1.6% 감소보다 컸고, 계절 조정 연율 398만 채를 기록했다. 2024년 가을 이후 판매가 400만 채 기준을 밑돈 것은 이번이 두 번째다. 기존 주택 중간 가격은 전년 대비 1.6% 상승한 42만 9,100달러로, 2023년 중반 이후 이어져 온 연간 상승 행진을 연장했다.

“모기지 금리와 주택 판매는 반대 방향으로 움직이므로, 고금리 환경에서 구매 활동이 완만하게 후퇴하는 것은 놀라운 일이 아니다”라고 전미 부동산중개인협회(NAR)의 로런스 윤 수석 이코노미스트는 말했으며, 모기지 금리가 곧 7%에 도달할 수 있다고 경고했다.

고금리와 락인 효과가 수요를 얼어붙게 하다

모기지 금리는 1년 이상 만에 최고 수준으로 올라 구매자들을 두 방향에서 압박하고 있다. 월 상환액 증가는 직접적으로 구매력을 잠식하는 한편, 몇 년 전에 현재 금리의 절반도 안 되는 수준으로 재융자를 한 기존 주택 소유주들은 집을 파는 순간 그 저렴한 자금 조달을 잃게 되므로, 그대로 머무를 강력한 유인이 생긴다. 아폴로 글로벌 매니지먼트의 연구에 따르면 현재 미국 모기지 중 6%를 초과하는 금리를 가진 것은 4분의 1도 되지 않으며, 이는 대다수 소유주가 시장 금리보다 훨씬 낮은 자금 조달 비용을 누리고 있어 더 큰 집으로 이사하거나 규모를 줄일 유인이 약화된다는 것을 의미한다.

그럼에도 윤은 기자들에게 구매자 수요가 “완전히 붕괴된 것은 아니다”라고 말했으며, 고용 증가와 임금 상승이 시장의 바닥을 어느 정도 지지하고 있다고 지적했다.

공급은 개선, 구매력은 여전히 역사적 최저치 근처

수요가 침체된 가운데 공급 측은 활기를 보이고 있다. 미판매 기존 주택 재고는 전년 대비 5.9% 증가한 162만 채로, 2019년 11월 이후 최고치를 기록했다. 현재 판매 속도로 이 재고는 4.9개월분의 공급에 해당하며, 이는 10년 이상 만에 가장 많은 양이다.

일반 가정이 중간 가격 주택에 대한 모기지를 받을 수 있는지를 측정하는 NAR의 주택 구매력 지수는 전년 대비 3.5% 개선되었지만, 이 미미한 상승에도 지수는 여전히 역사적 최저치 근처에 있어 실질적인 구제는 제한적이다.

지역별로 보면, 가장 큰 기존 주택 시장인 남부는 판매가 전월 대비 1.6% 감소해 연율 184만 채로 거의 1년 만에 최저치를 기록했다. 중서부와 북동부도 감소했고, 서부는 보합이었다. 8월 판매에서 첫 구매자 비중은 30%로 7월의 29%를 약간 웃돌아, 이 집단이 금리 환경에도 비교적 안정적임을 시사한다.

시장 시사점

금리와 채권: 얼어붙은 주택 시장은 높은 차입 비용이 연준의 냉각 역할을 하고 있다는 논거를 강화한다. 부진한 주택 활동은 국채 듀레이션을 지지하지만, CPI의 끈적한 주거비 인플레이션은 디스인플레이션 서사를 복잡하게 만들 수 있다.
주식: 모기지 금리 매입 프로그램을 가진 주택 건설업체는 아웃퍼폼할 수 있는 반면, 부동산 중개업체와 모기지 대출 기관은 거래량 역풍에 직면한다. 주택 개조와 관련된 소매업체는 회전이 정체되면서 수요가 약해질 수 있다.
원자재: 약한 기존 주택 회전은 리모델링 프로젝트 감소를 의미하며, 목재와 구리 수요에 완만한 부담을 주지만 신규 건설이 부분적으로 상쇄하고 있다.
암호화폐: 주택 주도의 둔화가 연준을 금리 인하로 이끌 경우, 달러 약세와 실질 수익률 하락을 통해 일반적으로 암호화폐에 리스크 긍정적이지만, 경기 침체로 이어지지 않을 경우에만 그렇다.
달러: 부진한 주택 데이터는 시장이 더 비둘기파적인 정책 경로를 반영하면서 달러를 한계적으로 끌어내린다.

투자자를 위한 핵심 요점

주택 시장은 높은 금리가 실물 경제로 전달되는 과정이 여전히 작동하고 있음을 보여준다. 락인 효과는 구조적인 회전 부족을 만들어 거래량이 붕괴해도 가격을 높게 유지하고 있다. 이러한 조합은 주거비 인플레이션을 끈적하게 만들고 연준의 완화 경로를 복잡하게 한다. 투자자에게 트레이드는 주택 주식보다 얼어붙었지만 가격이 탄력적인 시장이 금리 기대에 무엇을 의미하는지에 더 관한 것이다. 이는 금리 인하에 대한 인내를 주장하고, 수익률 곡선의 단기물을 지지하며, 모기지 금리가 의미 있게 후퇴할 때까지 경기 순환적 상승 여력을 제한한다.