Khoảnh khắc nứt vỡ nền móng của thị trường nhà ở Mỹ
TREE NEWS đưa tin: Khoảng một trong ba người bán nhà tại một thị trường đô thị lớn của Mỹ đã cắt giảm mạnh giá chào bán trong tháng 9, một tín hiệu rõ ràng cho thấy sự phản kháng của người mua cuối cùng đã buộc người bán phải chớp mắt sau nhiều năm kiên định về giá. Tỷ lệ tin đăng có giảm giá đã leo lên mức cao nhất trong năm, với mức giảm sâu nhất tập trung ở các thị trường Vành đai Mặt trời từng rất nóng, nơi nguồn cung đã tăng vọt và nhu cầu di cư thời đại dịch đã nguội lạnh.
Động lực này là số học đơn giản: lãi suất thế chấp dao động gần mức cao nhất trong nhiều thập kỷ đã nghiền nát khả năng chi trả, khoản thanh toán hàng tháng cho một ngôi nhà giá trung vị đã tăng gần gấp đôi so với mức năm 2021, và những người mua vẫn có thể giao dịch đang từ chối trả quá cao. Những người bán đã định giá nhà dựa trên các so sánh cũ từ mùa xuân giờ đang đuổi theo thị trường đi xuống, thường cắt giảm năm đến mười phần trăm trong vòng vài tuần sau khi niêm yết.
Tại sao đây là câu chuyện vĩ mô, không chỉ là câu chuyện bất động sản
Nhà ở là lĩnh vực nhạy cảm nhất với lãi suất trong nền kinh tế, và là vành đai truyền dẫn qua đó chính sách của Cục Dự trữ Liên bang tiếp cận bảng cân đối của hộ gia đình. Khi một phần ba người bán đang cắt giảm giá, điều đó cho bạn biết những tác động trễ của việc thắt chặt 2022-2023 vẫn đang lan tỏa qua hệ thống. Điều đó quan trọng vì ba lý do:
- Ảnh hưởng đến lạm phát: Chi phí nhà ở chiếm khoảng một phần ba rổ CPI. Giá chào bán nguội lạnh sẽ dẫn đến chỉ số tiền thuê nhà tương đương của chủ sở hữu và hợp đồng thuê mới thấp hơn với độ trễ sáu đến mười hai tháng. Đây là yếu tố giảm lạm phát và cho Fed lý do để nới lỏng.
- Niềm tin người tiêu dùng: Đối với hầu hết các hộ gia đình Mỹ, ngôi nhà là tài sản lớn nhất. Giá giảm làm xói mòn hiệu ứng tài sản và có thể làm giảm chi tiêu tùy ý.
- Di chuyển lao động: “Hiệu ứng khóa chặt” — chủ sở hữu từ chối bán vì họ giữ các khoản thế chấp dưới 4% — đã đóng băng thị trường lao động. Việc cắt giảm giá báo hiệu rằng sự khóa chặt cuối cùng đang vỡ ra đối với một số nhóm.
Hàm ý thị trường
Lãi suất và trái phiếu: Lạm phát nhà ở dịu đi là con đường đáng tin cậy nhất để đạt được CPI lõi dưới 3% bền vững. Nếu việc cắt giảm giá lan rộng, hãy kỳ vọng phần đầu của đường cong Kho bạc sẽ tăng giá và lợi suất 10 năm sẽ trôi xuống, làm đường cong dốc hơn. Xác suất cắt giảm lãi suất cho hai cuộc họp Fed tiếp theo sẽ tăng lên.
Cổ phiếu: Các nhà xây dựng nhà ở là những người chịu ảnh hưởng nhất. Những cái tên có mức độ tiếp xúc lớn với Vành đai Mặt trời và chiến lược tích lũy đất đối mặt với sự thu hẹp biên lợi nhuận khi các ưu đãi và mua giảm lãi suất ăn vào biên lợi nhuận gộp. Ngược lại, các lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất — ngân hàng khu vực, REIT, tiện ích, cổ phiếu vốn hóa nhỏ — có thể thu hút lực mua nếu dữ liệu đẩy nhanh câu chuyện nới lỏng. Các nhà bán lẻ cải tạo nhà như Home Depot và Lowe’s có xu hướng kém hiệu quả khi vòng quay giao dịch đình trệ.
Tiền mã hóa: Tài sản kỹ thuật số vẫn là một giao dịch thanh khoản beta cao. Lộ trình lãi suất mềm mỏng rõ ràng là hỗ trợ; bitcoin và ether thường tăng giá khi lợi suất thực giảm và đồng đô la yếu đi. Hãy chú ý đến mối tương quan với Nasdaq sẽ tái khẳng định nếu dòng dữ liệu chuyển hướng ôn hòa một cách dứt khoát.
Hàng hóa và đồng đô la: Gỗ xẻ, đồng và các kim loại công nghiệp liên quan đến nhà ở khác đối mặt với những cơn gió ngược về nhu cầu. Đồng đô la yếu hơn, được thúc đẩy bởi kỳ vọng cắt giảm lãi suất, sẽ là một cơn gió thuận cho vàng và, một cách gián tiếp, cho bitcoin như một biện pháp phòng ngừa sự mất giá.
Những điểm chính cho nhà đầu tư
- Nhà ở đang xác nhận luận điểm giảm lạm phát. Định vị cho đường cong dốc hơn và đồng đô la yếu hơn.
- Bán khống sức mạnh của nhà xây dựng nhà ở khi tăng giá; sức mạnh định giá của 2021-2022 đã biến mất.
- Các ngân hàng khu vực có mức độ tiếp xúc thế chấp tập trung cần thận trọng, nhưng các cổ phiếu giá trị nhạy cảm với lãi suất có thể đang bước vào vùng tích lũy.
- Theo dõi chỉ số CPI nhà ở tiếp theo và các thước đo tiền thuê người thuê mới ưa thích của Fed — chúng là đầu sóng của câu chuyện này.
- Đối với các nhà phân bổ tiền mã hóa, đây là một cơn gió thuận về thanh khoản. Hãy coi bất kỳ sự định giá lại ôn hòa nào là tín hiệu ưa thích rủi ro.
