Lãi suất thế chấp vượt lại 7%, đè bẹp nhu cầu nhà ở Mỹ
TREE NEWS đưa tin: Doanh số nhà chờ bán tại Mỹ đã sụp đổ xuống mức thấp nhất trong gần mười hai năm trong tháng 9, khi lãi suất thế chấp tăng vọt giáng thêm một đòn mới vào thị trường nhà ở vốn đã mong manh. Dữ liệu đã điều chỉnh theo mùa từ công ty môi giới bất động sản Redfin cho thấy doanh số nhà chờ bán giảm 4% so với tháng trước — mức giảm trong một tháng lớn nhất trong hơn ba năm — chạm mức yếu nhất kể từ năm 2014. Đồng thời, số tin đăng đang hoạt động leo lên mức cao nhất kể từ tháng 3 năm 2020, tạo ra sự kết hợp bất thường giữa nguồn cung tăng và nhu cầu thu hẹp.
Nguyên nhân trực tiếp là chi phí đi vay. Lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp cố định 30 năm đã tăng lên 7,4% vào ngày 8 tháng 10, theo Freddie Mac, tăng mạnh so với 6,66% vào cuối tháng 8. Đây là mức cao nhất trong gần ba năm và cao hơn mức của một năm trước hơn một điểm phần trăm.
Sự yếu kém của nhu cầu lan rộng toàn quốc
Cú sốc lãi suất đã ảnh hưởng đến mọi khu vực đô thị lớn mà Redfin theo dõi. Lần đầu tiên kể từ tháng 9 năm 2023 — bản thân cũng là giai đoạn chi phí thế chấp cao — doanh số nhà chờ bán giảm ở tất cả 50 khu vực đô thị lớn nhất. “Đã có một sự thay đổi lớn trong tâm lý của ngành bất động sản,” Daryl Fairweather, kinh tế trưởng của Redfin, cho biết. “Khi lãi suất tăng như thế này, ít người có khả năng mua hơn, và khối lượng giao dịch chắc chắn giảm.”
Người bán cắt giảm giá, hủy hợp đồng đạt kỷ lục
Sự sụt giảm nhu cầu giờ đây đang lan sang các điều khoản giao dịch. Gần một trong năm người bán đã giảm giá chào bán trong tháng 9, và tỷ lệ hủy hợp đồng mua bán tăng lên 14,5% — mức cao nhất từng được ghi nhận đối với công ty môi giới này. Nguồn cung tăng đang chuyển quyền thương lượng về phía người mua, ngay cả khi chi phí tài trợ cao khiến các giao dịch thực tế khó chốt được.
Tác động không đồng đều giữa các vùng. Nguồn cung vẫn tương đối eo hẹp ở Đông Bắc và Trung Tây, nơi giá vẫn được hỗ trợ. Một số khu vực thuộc Vành đai Mặt trời đối mặt với cả nhu cầu suy yếu lẫn giá giảm. Bờ Tây đang chịu gánh nặng lớn nhất, khi giá nhà cao khiến người mua đặc biệt nhạy cảm với chi phí đi vay tăng. Seattle ghi nhận mức giảm doanh số nhà chờ bán lớn nhất trong các khu vực đô thị lớn, giảm 24,4% so với cùng kỳ năm trước, cộng thêm sự chậm lại trong tuyển dụng ngành công nghệ. Giá bán trung vị của thành phố giảm 4,4% so với cùng kỳ năm trước, cũng là mức giảm mạnh nhất cả nước.
Hàm ý thị trường
- Lãi suất và trái phiếu:Việc vượt mốc 7% củng cố câu chuyện “cao hơn trong thời gian dài hơn” đối với lợi suất trái phiếu kho bạc. Nếu lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao, sức cản của nhà ở đối với tiêu dùng có thể làm suy yếu kỳ vọng tăng trưởng, gia tăng biến động ở phần dài của đường cong lợi suất.
- Cổ phiếu:Các nhà xây dựng nhà ở, nhà cung cấp vật liệu xây dựng và tổ chức phát hành thế chấp đối mặt với áp lực lợi nhuận. Các ngân hàng khu vực có mức độ tiếp xúc thế chấp lớn có thể chứng kiến rủi ro trả trước cao hơn và nhu cầu vay yếu hơn. Các cổ phiếu tiêu dùng không thiết yếu gắn với nhà ở — nội thất, thiết bị gia dụng, cải tạo nhà — cũng dễ bị tổn thương.
- Tiền mã hóa:Là một lớp tài sản có beta cao, nhạy cảm với thanh khoản, tiền mã hóa có xu hướng yếu đi khi lợi suất thực tăng và khẩu vị rủi ro phai nhạt. Một cú sốc lãi suất kéo dài là ngược gió đối với bitcoin và altcoin, mặc dù bất kỳ sự chuyển hướng nào sau đó sang cắt giảm lãi suất có thể đảo ngược điều đó nhanh chóng.
- Hàng hóa:Gỗ xẻ, đồng và các hàng hóa liên quan đến nhà ở khác chịu ảnh hưởng từ hoạt động xây dựng yếu hơn. Đồng USD mạnh hơn, được thúc đẩy bởi lợi suất cao của Mỹ, càng làm tăng thêm sức cản đối với kim loại công nghiệp.
- Tiền tệ:Lãi suất cao của Mỹ tiếp tục hỗ trợ đồng USD so với hầu hết các đồng tiền G10 và thị trường mới nổi, gây áp lực lên các nhà xuất khẩu và người đi vay bằng USD.
Những điểm chính cho nhà đầu tư
Dữ liệu nhà ở là bằng chứng rõ ràng nhất cho đến nay rằng sự tăng vọt gần đây của chi phí đi vay dài hạn đang bào mòn hoạt động kinh tế thực, chứ không chỉ thị trường tài chính. Nhà đầu tư nên theo dõi ba điều: liệu lãi suất thế chấp có giữ trên 7% không, liệu nguồn cung tồn kho có tiếp tục tăng vào mùa đông không, và liệu giọng điệu của Cục Dự trữ Liên bang có thay đổi để phản ứng không. Một sự suy giảm do nhà ở dẫn dắt cuối cùng có thể buộc Fed phải hành động — nhưng cho đến lúc đó, các lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất, cổ phiếu chu kỳ và tiền mã hóa có khả năng vẫn chịu áp lực, trong khi tiền mặt và trái phiếu ngắn hạn vẫn giữ được sức hấp dẫn.
