Lãi suất thế chấp Mỹ vượt 7% lần đầu tiên kể từ đầu năm 2025
TREE NEWS đưa tin: Lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ đã tăng vượt 7% trong tuần này lần đầu tiên kể từ tháng 1 năm 2025, làm gia tăng áp lực lên thị trường nhà ở vốn đã ảm đạm. Freddie Mac cho biết hôm thứ Năm rằng lãi suất chuẩn đã tăng lên 7,03%, từ mức 6,95% một tuần trước đó và cao hơn nhiều so với mức 6,3% được ghi nhận một năm trước.
Động thái này diễn ra khi thị trường trái phiếu kho bạc Mỹ đang trải qua một làn sóng bán tháo mới. Lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm tăng 4 điểm cơ bản vào thứ Tư lên 5,157%, đánh dấu một mức cao gần hai thập kỷ khác. Lợi suất dài hạn tăng là động lực chính của giá thế chấp, và đợt tăng mới nhất đã đẩy chi phí vay vượt qua ngưỡng mà cả các nhà kinh tế và môi giới bất động sản đều coi là quan trọng về mặt tâm lý.
Tại sao 7% lại quan trọng
“Khi lãi suất chuyển từ mức trung bình 6% lên 7%, nó chạm vào một rào cản tâm lý”, Ken Johnson, giáo sư tài chính tại Đại học Mississippi, cho biết. “Điều đó có nghĩa là chúng ta sẽ thấy thị trường chậm lại.”
Anthony Smith, nhà kinh tế cấp cao tại Realtor, đồng tình với quan điểm đó, lưu ý rằng mức 7% là “vừa mang tính tâm lý vừa mang tính toán học” và đến đúng vào thời điểm theo mùa khi sức mạnh thương lượng của người mua thường bắt đầu tăng lên.
Áp lực đã thể hiện rõ trong dữ liệu giá. Theo Redfin, gần một trong năm ngôi nhà tại Mỹ đang rao bán đã bị giảm giá trong tháng 8. Riêng dữ liệu liên bang công bố hôm thứ Năm cho thấy giá trung vị của nhà mới bán trong tháng 8 đã giảm 5,8% so với cùng kỳ năm ngoái xuống 393.700 USD — mức giảm hàng năm lớn nhất kể từ tháng 7 năm 2025 — phản ánh tỷ lệ giao dịch dưới 300.000 USD ngày càng tăng.
Hàm ý thị trường
Việc vượt mốc 7% không phải là câu chuyện nhà ở riêng lẻ; đó là câu chuyện lãi suất với những hệ quả xuyên tài sản.
- Cổ phiếu: Các công ty xây dựng nhà ở và các cổ phiếu tiêu dùng nhạy cảm với lãi suất đối mặt với khó khăn về thu nhập khi khả năng chi trả suy giảm. Các chỉ số rộng hơn cũng có thể gặp khó khăn nếu lợi suất trái phiếu kho bạc tiếp tục tăng, vì lãi suất chiết khấu cao hơn làm thu hẹp định giá cổ phiếu, đặc biệt là đối với cổ phiếu tăng trưởng dài hạn.
- Trái phiếu: Đợt bán tháo trái phiếu kho bạc phản ánh lo ngại về nguồn cung tài khóa, lạm phát dai dẳng và khả năng Cục Dự trữ Liên bang giữ chính sách thắt chặt lâu hơn. Lợi suất kỳ hạn 10 năm trên 5,15% là mức mà trong lịch sử đã gây ra biến động trên các tài sản rủi ro.
- Tiền mã hóa: Các tài sản kỹ thuật số ngày càng nhạy cảm với lợi suất thực. Nếu lợi suất danh nghĩa tiếp tục tăng mà không có sự gia tăng tương ứng trong kỳ vọng lạm phát, lợi suất thực sẽ thắt chặt và các tài sản đầu cơ — bao gồm bitcoin và ether — thường đối mặt với áp lực giảm giá. Ngược lại, sự ổn định của lợi suất có thể làm hồi sinh khẩu vị rủi ro.
- Hàng hóa và đồng đô la: Lợi suất Mỹ cao hơn có xu hướng hỗ trợ đồng đô la, điều này là trở ngại cho các hàng hóa định giá bằng đô la như vàng và dầu. Vàng có thể tìm thấy hỗ trợ từ nhu cầu trú ẩn an toàn nếu sự yếu kém của thị trường nhà ở lan sang lo ngại tăng trưởng rộng hơn.
Điều nhà đầu tư nên theo dõi
Biến số then chốt là quỹ đạo của lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm. Nếu nó ổn định dưới 5%, lãi suất thế chấp có thể giảm về mức cuối 6% và làm dịu bớt một phần áp lực lên thị trường nhà ở. Nếu nó đẩy cao hơn, hãy kỳ vọng hoạt động nhà ở tiếp tục nguội lạnh, hướng dẫn của các công ty xây dựng nhà ở yếu hơn và việc giảm rủi ro rộng hơn trên cổ phiếu và tiền mã hóa.
Nhà đầu tư cũng nên theo dõi doanh số nhà mới, tồn kho nhà hiện hữu và dữ liệu giảm giá như các chỉ báo dẫn dắt về căng thẳng của người tiêu dùng. Sự sụt giảm kéo dài trong khối lượng giao dịch sẽ lan sang chi tiêu tiêu dùng, chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp và thu nhập của các ngân hàng khu vực.
Những điểm chính
- Lãi suất thế chấp 30 năm đạt 7,03%, mức cao nhất kể từ tháng 1 năm 2025, do đợt bán tháo trái phiếu kho bạc.
- Lợi suất kỳ hạn 10 năm ở mức 5,157%, gần mức cao nhất trong 20 năm, gây áp lực lên tất cả các tài sản nhạy cảm với lãi suất.
- Dữ liệu nhà ở cho thấy việc giảm giá và giá trung vị nhà mới giảm, báo hiệu nhu cầu yếu.
- Cổ phiếu, tiền mã hóa và hàng hóa đối mặt với áp lực xuyên tài sản nếu lợi suất tiếp tục tăng.
- Sự ổn định của lợi suất đầu dài là chất xúc tác quan trọng nhất cho sự giảm bớt áp lực.
