Lãi suất thế chấp được dự báo duy trì trên 7% đến năm 2027, các dự báo mới cảnh báo

TREE NEWS đưa tin: Hai dự báo mới được công bố về thị trường nhà ở đưa ra cùng một kết luận: kỷ nguyên lãi suất thế chấp dưới 6% sẽ không sớm quay trở lại. Cả hai triển vọng đều dự báo lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình sẽ duy trì trên 7% trong suốt năm 2026 và sang năm 2027, làm tan biến hy vọng của những người mua và bán nhà tiềm năng rằng sự cứu trợ chỉ còn trong tầm tay.

Các dự báo viện dẫn sự kết hợp của lạm phát cơ bản dai dẳng, Cục Dự trữ Liên bang (Fed) được cho là sẽ chỉ cắt giảm lãi suất một cách dần dần, và chênh lệch rộng giữa lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm và lãi suất thế chấp vốn đã duy trì trên mức chuẩn lịch sử. Chênh lệch này — theo lịch sử khoảng 150 đến 180 điểm cơ bản — gần đây đã chạy gần 250 điểm cơ bản hoặc hơn, phản ánh sự giảm sút khẩu vị của các ngân hàng và nhà đầu tư chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp (MBS) trong việc nắm giữ rủi ro nhà ở dài hạn.

Điều gì đang thúc đẩy lãi suất cao dai dẳng

Ba lực lượng đang làm phần lớn công việc:

Sự thận trọng của Fed. Với lạm phát dịch vụ và tăng trưởng tiền lương vẫn ở trên mức phù hợp với mục tiêu, các nhà hoạch định chính sách đã phát tín hiệu về một lộ trình cắt giảm lãi suất chậm hơn, phụ thuộc nhiều hơn vào dữ liệu. Ngay cả khi Fed cắt giảm lãi suất chính sách thêm hai lần trong 18 tháng tới, chỉ riêng điều đó sẽ không đủ để kéo lãi suất thế chấp xuống dưới 7% một cách đáng kể.
Sự hồi sinh của phần bù kỳ hạn. Các nhà đầu tư đang đòi hỏi mức đền bù cao hơn để nắm giữ nợ chính phủ dài hạn giữa bối cảnh phát hành trái phiếu kho bạc lớn, thâm hụt tài khóa và bất định địa chính trị. Lợi suất đầu dài cao hơn sẽ đẩy lãi suất thế chấp lên một cách máy móc.
Mất cân đối cung-cầu MBS. Các ngân hàng đã rút lui khỏi chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp, và Fed không còn là người mua ròng. Ít người mua biên hơn đồng nghĩa với chênh lệch rộng hơn, và điều đó được chuyển trực tiếp cho người vay.

Hàm ý thị trường trên các lớp tài sản

Cổ phiếu. Các nhà xây dựng nhà ở và tổ chức khởi tạo thế chấp đối mặt với bối cảnh khó khăn hơn. Các công ty có mức độ phơi nhiễm lớn với khối lượng tái cấp vốn, như bảo hiểm quyền sở hữu và một số ngân hàng khu vực, có thể chịu áp lực lợi nhuận. Ở chiều ngược lại, các REIT nhà cho thuê và đơn vị vận hành nhà cho thuê một hộ gia đình có thể hưởng lợi khi những người mua tiềm năng ở lại thị trường thuê lâu hơn. Nhìn rộng ra, chế độ lãi suất “cao hơn trong thời gian dài hơn” sẽ nén bội số định giá cổ phiếu, đặc biệt đối với các cổ phiếu tăng trưởng dài hạn có định giá phụ thuộc vào dòng tiền tương lai được chiết khấu.

Trái phiếu. Câu chuyện này củng cố luận điểm về đường cong lợi suất dốc hơn. Nếu Fed cắt giảm lãi suất ngắn hạn trong khi lợi suất đầu dài vẫn cao, chênh lệch 2 năm-10 năm có thể mở rộng hơn nữa. Chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp có thể mang lại chênh lệch hấp dẫn so với trái phiếu kho bạc cho các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro kỳ hạn và trả trước, nhưng bối cảnh kỹ thuật vẫn còn nhiều thách thức.

Tiền mã hóa. Lãi suất thực tế cao dai dẳng nói chung là một cơn gió ngược đối với các tài sản không sinh lời, bao gồm bitcoin và ether. Tuy nhiên, bức tranh có nhiều sắc thái: nếu việc cắt giảm lãi suất cuối cùng cũng đến trong khi lạm phát vẫn dai dẳng, lợi suất thực tế có thể giảm, điều mà trong lịch sử đã hỗ trợ cho các tài sản có giới hạn nguồn cung cứng như bitcoin. Các nhà giao dịch tiền mã hóa có khả năng sẽ theo dõi cùng dữ liệu lạm phát và lao động vốn thúc đẩy lãi suất thế chấp.

Hàng hóa. Một thị trường nhà ở bị đóng băng bởi chi phí tài chính cao gây sức nặng lên gỗ, đồng và các hàng hóa liên quan đến xây dựng khác. Trong khi đó, nếu Fed duy trì chính sách thắt chặt lâu hơn, sức mạnh của đồng USD có thể hạn chế đà tăng của vàng và dầu, dù phần bù rủi ro địa chính trị vẫn là yếu tố khó lường.

Tiền tệ. Một Fed chậm cắt giảm lãi suất so với các ngân hàng trung ương lớn khác có xu hướng hỗ trợ đồng USD. Động lực đó tiếp tục gây áp lực lên các đồng tiền thị trường mới nổi và các nền kinh tế có nợ bằng USD lớn.

Vì sao điều này quan trọng với nhà đầu tư

Triển vọng lãi suất thế chấp không chỉ là câu chuyện nhà ở — đó là đại diện cho toàn bộ chế độ lãi suất. Nếu lãi suất cố định 30 năm duy trì trên 7% đến năm 2027, điều đó ngụ ý rằng lãi suất trung tính cao hơn mức nhiều nhà đầu tư giả định trong thập niên 2010, rằng rủi ro lạm phát chưa được dập tắt hoàn toàn, và rằng tỷ lệ chiết khấu áp dụng cho mọi tài sản nên cao hơn mức chuẩn sau năm 2008.

Đối với việc xây dựng danh mục đầu tư, điều đó lập luận cho:

Duy trì phơi nhiễm với trái phiếu ngắn hạn và các công cụ giống tiền mặt trong khi đầu ngắn vẫn hấp dẫn.
Chọn lọc trong các lĩnh vực cổ phiếu nhạy cảm với lãi suất — ưu tiên các tên có sức mạnh định giá và đòn bẩy thấp.
Coi tài sản thực và trái phiếu liên kết lạm phát là hàng rào danh mục đầu tư hơn là các giao dịch chiến thuật.
Nhận thức rằng mối tương quan của tiền mã hóa với điều kiện thanh khoản có nghĩa là nó có khả năng sẽ tiếp tục là một biểu hiện beta cao của cùng các động lực vĩ mô.

Những điểm chính

Hai dự báo độc lập dự phóng lãi suất thế chấp 30 năm sẽ duy trì trên 7% đến năm 2027.
Lạm phát dai dẳng, lộ trình nới lỏng dần dần của Fed, và chênh lệch MBS rộng là những nguyên nhân chính.
Các nhà xây dựng nhà ở, tổ chức khởi tạo và cổ phiếu tăng trưởng nhạy cảm với lãi suất đối mặt với gió ngược; REIT cho thuê có thể hưởng lợi.
Chế độ cao hơn trong thời gian dài hơn hỗ trợ đồng USD, gây áp lực lên hàng hóa gắn với xây dựng, và giữ tiền mã hóa biến động.
Nhà đầu tư nên lập kế hoạch cho một tỷ lệ chiết khấu cao hơn về mặt cấu trúc so với thời kỳ sau năm 2008.