两大预测：美国30年期房贷利率或到2027年仍高于7%

TREE NEWS 报道，两份最新发布的房地产市场预测得出相同结论：6%以下的房贷利率时代短期内不会回归。两份展望均预计，30年期固定房贷平均利率将在2026年全年乃至2027年维持在7%以上，令期待利率回落的潜在购房者和卖房者大失所望。

预测指出，核心通胀黏性、美联储预计仅会渐进降息，以及10年期美债收益率与房贷利率之间持续高于历史常态的利差，是三大主因。该利差历史上约在150至180个基点，而近期已扩大至250个基点甚至更高，反映出银行和抵押贷款支持证券（MBS）投资者持有长久期住房风险的意愿下降。

高利率为何如此顽固

主要有三股力量在起作用：

美联储的谨慎。 服务业通胀和工资增长仍高于与目标一致的水平，决策者已释放出更缓慢、更依赖数据的降息路径信号。即便美联储在未来18个月内再降息两次，也不足以将房贷利率显著拉低至7%以下。
期限溢价回归。 在国债大量发行、财政赤字扩大和地缘政治不确定性的背景下，投资者要求更高的补偿来持有长期政府债务。长端收益率上升会机械性地推高房贷利率。
MBS供需失衡。 银行已退出抵押贷款支持证券市场，美联储也不再是净买家。边际买家减少意味着利差扩大，并直接转嫁给借款人。

对各大类资产的市场影响

股票。 房屋建筑商和抵押贷款发放机构面临更严峻的环境。对再融资业务量高度敏感的公司，如产权保险公司和部分地区性银行，可能面临盈利压力。另一方面，租赁住房REITs和独栋住宅出租运营商可能受益，因为潜在购房者会在租赁市场停留更久。整体而言，“更高更久”的利率环境会压缩股票估值倍数，尤其是估值依赖于未来现金流贴现的久期较长的成长股。

债券。 这一叙事强化了收益率曲线陡峭化的逻辑。如果美联储下调短端利率而长端收益率维持高位，2年期与10年期利差可能进一步扩大。对于愿意承担久期和提前还款风险的投资者而言，MBS相对国债可能提供有吸引力的利差，但技术面背景仍具挑战。

加密货币。 持续偏高的实际利率通常对包括比特币和以太坊在内的无收益资产构成逆风。但情况更为微妙：如果降息最终到来而通胀仍然黏性，实际收益率可能下降，这在历史上对比特币等供应上限固定的资产构成支撑。加密交易者很可能会密切关注同样驱动房贷利率的通胀和就业数据。

大宗商品。 被高融资成本冻结的房地产市场会拖累木材、铜等与建筑相关的大宗商品。与此同时，如果美联储在更长时间内保持限制性政策，美元走强可能抑制黄金和原油的涨幅，但地缘政治风险溢价仍是变数。

外汇。 在降息节奏上落后于其他主要央行的美联储，往往会支撑美元。这一动态会持续对新兴市场货币以及背负大量美元债务的经济体构成压力。

为何这对投资者至关重要

房贷利率前景不仅仅是房地产的故事——它是整个利率体制的代理指标。如果30年期固定利率在2027年前仍高于7%，这意味着中性利率高于许多投资者在2010年代的假设，通胀风险并未完全消除，适用于所有资产的贴现率应高于2008年后的常态。

对于投资组合构建而言，这意味着：

在短端仍具吸引力时，保持对短久期债券和类现金工具的敞口。
对利率敏感的股票板块要精挑细选——偏好具有定价权和低杠杆的公司。
将实物资产和通胀挂钩债券视为组合对冲工具，而非战术性交易。
认识到加密货币与流动性状况的相关性，意味着它很可能仍是同一宏观驱动因素的高贝塔表达。

核心要点

两份独立预测均预计30年期房贷利率将在2027年前维持在7%以上。
黏性通胀、美联储渐进宽松路径以及MBS利差扩大是主因。
房屋建筑商、贷款发放机构和利率敏感的成长股面临逆风；租赁REITs可能受益。
“更高更久”的利率环境支撑美元，压制与建筑相关的大宗商品，并使加密货币保持波动。
投资者应为高于2008年后时代的结构性贴现率做好准备。