房贷利率创近两年新高
TREE NEWS 报道， 30年期固定房贷平均利率周一升至7.17%，创下近两年来的最高水平。此前，10年期美国国债收益率突破了5%这一关键心理关口。这一走势延续了债券市场的剧烈重新定价，并直接传导至家庭借贷成本，给本已受高房价和有限库存制约的美国房地产市场带来又一次打击。
作为企业债和房贷定价基准的10年期美债收益率在本轮周期中首次升破5%。投资者正在消化一系列因素：具有韧性的经济数据、顽固的通胀读数，以及市场对美联储将比此前预期更长时间维持限制性政策的判断。房贷利率通常与10年期美债收益率保持一定利差，因此收益率的突破迅速转化为更高的住房贷款成本。
为何这对房地产市场至关重要
住房可负担性本已接近数十年来的低点。在30年期利率达到7.17%的情况下，一套中位价住房的月供比疫情繁荣期利率低于3%时高出数百美元。这种动态造成了双重锁定效应：潜在购房者被高房价挤出市场，而持有低固定利率贷款的现有房主不愿出售并承担大幅上升的利率，进一步压缩了供应。
结果是市场既未崩盘也未复苏，而是陷入冻结。交易量持续低迷，建筑商信心脆弱，抵押贷款发放、产权保险和房地产经纪等相关行业继续面临利润率压力。
各类资产的市场影响
- 股票：对利率敏感的板块——住宅建筑商、房地产投资信托基金（REITs）以及与住房相关的非必需消费品类股——面临逆风。随着更高的贴现率压缩估值，尤其是对长久期成长股和科技股而言，大盘股指也可能承压。
- 债券：10年期收益率升破5%反映了抛售压力和期限溢价的上升。如果收益率继续攀升，债券价格将进一步下跌，但收益型投资者可能在这些水平上找到有吸引力的入场点。
- 加密货币：更高的实际收益率提高了持有比特币和黄金等无收益资产的机会成本。加密货币历来对流动性状况敏感，因此收益率的持续上升可能限制上行势头，尽管ETF资金流入带来的结构性需求可能提供缓冲。
- 大宗商品：美元走强和实际利率上升通常对黄金构成逆风。如果借贷成本上升减缓建筑和制造业活动，工业大宗商品可能面临压力。
- 外汇：美国收益率上升往往支撑美元兑主要货币的汇率，尤其是日元和欧元，因为套利交易动态有利于持有美元计价资产。
投资者要点
- 10年期美债5%关口是重要的心理和技术水平——持续在该水平上方交易意味着利率预期发生制度性转变。
- 与住房相关的股票和信贷仍然脆弱；投资者应对投资组合进行压力测试，以应对利率长期走高的环境。
- 现金和短久期债券相对于风险资产的竞争力日益增强，改变了投资组合配置的考量。
- 密切关注即将公布的通胀和就业数据——任何疲软都可能迅速逆转收益率走势，而进一步走强可能将房贷利率推高至7.5%或更高。
未来几周的经济数据将至关重要，决定这是一次暂时性的飙升，还是借贷成本更持久上升的开始。
