Lĩnh vực bất động sản xóa sạch đà tăng thời bong bóng so với thị trường chung
TREE NEWS đưa tin: Cổ phiếu bất động sản Mỹ đã giảm xuống mức thấp kỷ lục so với S&P 500, xóa sạch toàn bộ mức vượt trội tích lũy được trong giai đoạn phục hồi sau năm 2008 và thời kỳ bùng nổ đại dịch. Tỷ lệ hiệu suất của lĩnh vực bất động sản so với chỉ số chuẩn hiện nằm dưới mức được thấy lần cuối trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, một sự đảo chiều rõ rệt đối với một lĩnh vực từng được định giá cao cấp.
Sự sụt giảm phản ánh sự kết hợp khắc nghiệt của lãi suất cao, điều kiện tín dụng thắt chặt và những thay đổi cấu trúc trong nhu cầu bất động sản thương mại. Khi Cục Dự trữ Liên bang (Fed) duy trì lãi suất ở mức cao nhất trong nhiều thập kỷ trong thời gian dài, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và các nhà phát triển bất động sản đối mặt với chi phí tái cấp vốn tăng vọt, làm thu hẹp biên lợi nhuận và đe dọa tính bền vững của cổ tức.
Tại sao lãi suất đang đè bẹp bất động sản
Bất động sản là một trong những lĩnh vực nhạy cảm nhất với lãi suất trên thị trường chứng khoán. Chi phí vay cao hơn ảnh hưởng trực tiếp đến:
- Tỷ lệ vốn hóa và định giá: Khi lãi suất phi rủi ro tăng, tỷ lệ vốn hóa mở rộng, đẩy giá trị bất động sản xuống thấp hơn.
- Bức tường tái cấp vốn: Hàng nghìn tỷ đô la thế chấp thương mại đáo hạn trong hai năm tới, buộc người vay phải tái cấp vốn với lãi suất có thể khiến chi phí lãi vay tăng gấp đôi.
- Lợi suất REIT: Khi lợi suất trái phiếu Kho bạc vượt 4,5%, các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập chuyển khỏi REIT sang nợ chính phủ an toàn hơn.
Peter Schiff, một nhà phê bình nổi bật của chính sách tiền tệ nới lỏng, đã lập luận rằng lĩnh vực này sẽ còn chìm sâu hơn, cảnh báo rằng sự suy thoái của bất động sản thương mại còn lâu mới kết thúc. Quan điểm của ông phù hợp với ngày càng nhiều nhà phân tích cho rằng tỷ lệ văn phòng trống sẽ tiếp tục cao hơn đáng kể so với mức trước đại dịch, đặc biệt tại các thành phố cửa ngõ như San Francisco, New York và Chicago.
Thương mại vs. Nhà ở: Câu chuyện của hai thị trường
Trong khi bất động sản thương mại — đặc biệt là văn phòng — đối mặt với cuộc thanh lọc mang tính thế hệ, nhà ở vẫn thiếu cung về mặt cấu trúc. Tuy nhiên, REIT nhà ở cũng không miễn nhiễm: những hạn chế về khả năng chi trả, lãi suất thế chấp cao gần 7% và tăng trưởng tiền thuê chậm lại đang bắt đầu đè nặng lên lợi nhuận.
Sự phân hóa này cho thấy các nhà chọn cổ phiếu phải cực kỳ chính xác. REIT trung tâm dữ liệu, bất động sản logistics và cơ sở y tế gắn với xu hướng nhân khẩu học có thể mang lại khả năng chống chịu tương đối, trong khi chủ sở hữu văn phòng và bán lẻ truyền thống đối mặt với những câu hỏi mang tính sống còn.
Triển vọng phía trước: Cắt giảm lãi suất không phải là viên đạn bạc
Ngay cả khi Fed bắt đầu cắt giảm lãi suất trong các quý tới, lĩnh vực bất động sản vẫn đối mặt với quá trình bình thường hóa chậm chạp và đau đớn. Nhiều bất động sản được thẩm định trong môi trường lãi suất gần bằng không và đơn giản là không thể trả nợ ở mức hiện tại. Các vụ bán tháo, vỡ nợ khoản vay và cắt giảm cổ tức REIT có khả năng sẽ tăng tốc trước khi một đáy thực sự hình thành.
Đối với nhà đầu tư, thông điệp rất rõ ràng: kỷ nguyên vượt trội thụ động của bất động sản đã kết thúc. Phân bổ có chọn lọc, dựa trên yếu tố cơ bản — với sự chú ý sát sao đến bảng cân đối kế toán và cơ cấu đáo hạn nợ — sẽ phân định người thắng kẻ thua trong những năm tới.
