米国中古住宅販売、1年ぶり低水準に下落 在庫は10年ぶり高水準
TREE NEWS 報道： 米国の中古住宅販売は8月、1年以上ぶりの低いペースに落ち込み、契約件数は前月比2%減と、エコノミストが予想していた1.6%減を上回る落ち込みとなり、季節調整済み年率換算で398万戸となった。2024年秋以来、販売が400万戸の水準を下回るのはこれで2度目となる。中古住宅価格の中央値は前年同月比1.6%上昇の42万9100ドルとなり、2023年半ばから続く前年比上昇の連続記録を延長した。
「住宅ローン金利と住宅販売は逆方向に動くため、高金利環境下で購入活動が緩やかに後退するのは驚くことではない」と全米リアルター協会（NAR）のローレンス・ユン首席エコノミストは述べ、住宅ローン金利がまもなく7%に達する可能性があると警告した。
高金利とロックイン効果が需要を凍結させる
住宅ローン金利は1年以上ぶりの高水準に上昇し、買い手を二つの方向から圧迫している。毎月の支払額の増加は直接的に購買力を損ない、一方で数年前に現在の半分以下の金利で借り換えをした既存の住宅所有者は、売却した瞬間にその安い資金調達を失うことになるため、そのまま留まる強いインセンティブが働く。アポロ・グローバル・マネジメントの調査によると、現在米国の住宅ローンのうち6%超の金利が付いているのは4分の1未満であり、大多数の所有者が市場金利をはるかに下回る資金調達コストを享受しているため、住み替えやダウンサイズのインセンティブが削がれている。
それでもユン氏は記者団に対し、買い手需要は「完全に崩壊したわけではない」と述べ、雇用の伸びと賃金上昇が市場の下値をある程度支えていると指摘した。
供給は改善、購買力は依然として歴史的低水準近辺
需要が低迷する一方で、供給側には活気の兆しが見えている。未販売の中古住宅在庫は前年同月比5.9%増の162万戸となり、2019年11月以来の高水準となった。現在の販売ペースでは、この在庫は4.9か月分の供給に相当し、10年以上ぶりの多さとなる。
典型的な家族が中央値価格の住宅の住宅ローンを組めるかどうかを測るNARの住宅購買力指数は前年同月比3.5%改善したが、このわずかな上昇でも指数は依然として歴史的低水準近辺にあり、実質的な救済は限定的だ。
地域別では、最大の中古住宅市場である南部で販売が前月比1.6%減の年率184万戸となり、ほぼ1年ぶりの低水準となった。中西部と北東部も減少し、西部は横ばいだった。8月の販売に占める初回購入者の割合は30%で、7月の29%をわずかに上回り、この層が金利環境にもかかわらず比較的安定していることを示唆している。
市場への影響
- 金利と債券： 凍りついた住宅市場は、高い借入コストがFRBの冷房効果を発揮しているという見方を強める。住宅活動の軟化は米国債のデュレーションを支持するが、CPIにおける粘着性のある住居費インフレはディスインフレのシナリオを複雑にする可能性がある。
- 株式： 住宅ローン金利の買い下げプログラムを持つ住宅建設会社はアウトパフォームする可能性がある一方、不動産仲介会社や住宅ローンオリジネーターは出来高の逆風に直面する。住宅改修に関連する小売業者は、回転が停滞するにつれて需要が軟化する可能性がある。
- コモディティ： 中古住宅の回転が弱いことは改修プロジェクトの減少を意味し、木材や銅の需要に軽度の下押し圧力となるが、新築建設が部分的に相殺している。
- 暗号資産： 住宅主導の減速がFRBを利下げに導く場合、ドル安と実質利回り低下を通じて通常は暗号資産にとってリスクポジティブだが、それが景気後退に陥らない場合に限る。
- ドル： 住宅データの軟化は、市場がよりハト派的な政策経路を織り込むにつれて、限界的にドルを押し下げる。
投資家向けの重要ポイント
住宅市場は、高金利が実体経済に伝達されるプロセスが依然として機能していることを示している。ロックイン効果は構造的な回転不足を生み出し、出来高が崩壊しても価格を高止まりさせている。この組み合わせは住居費インフレを粘着性のあるものにし、FRBの緩和経路を複雑にする。投資家にとって、トレードは住宅株よりも、凍りついた価格耐性のある市場が金利期待にとって何を意味するかにある。それは利下げに対する忍耐を促し、イールドカーブの短期側を支持し、住宅ローン金利が意味のある形で後退するまで景気循環的な上昇余地に蓋をする。
