번스타인 경고: 네오클라우드의 물결, 1~3년 내 파산할 것

TREE NEWS 보도: 데이터센터 법률 전문가가 많은 네오클라우드(새로운 AI 클라우드 제공업체)가 구조적 불일치에 직면해 향후 1~3년 내 파산의 물결을 일으킬 것이라고 강력히 경고했다. 1990년부터 데이터센터와 디지털 인프라를 전문으로 하며 연간 수백 건의 거래를 처리하는 제프리 모어들러는 번스타인과의 인터뷰에서 네오클라우드가 “위워크 2.0″이라고 말했다. 핵심 문제는 네오클라우드가 15년 데이터센터 임대 계약을 체결하지만 고객 계약은 며칠, 몇 주, 길어야 1~3년에 불과하다는 점이다. 고객이 갱신하지 않으면 수익은 붕괴되지만 임대 의무는 남는다.

구조적 불일치

모어들러는 네오클라우드가 일반적으로 15년 동안 데이터센터 용량을 임대하고 이를 AI 스타트업에 단기 계약으로 재판매한다고 설명했다. 이러한 기간 격차는 치명적인 취약점을 만든다. 고객이 떠나도 네오클라우드는 수년간 임대료를 지불해야 한다. “파산은 확실히 일어날 것이다. 가장 큰 AI 기업이 아니라 법률 사무소용 AI나 의류 산업용 AI와 같은 틈새 시장의 소규모 AI 스타트업으로, 수익을 창출하지 못하고 결국 붕괴할 것이다. 네오클라우드도 같은 운명을 맞을 것이다”라고 말했다.

신용 보증 축소

데이터센터 계약의 신용 지원 구조가 조용히 악화되고 있다. 약 10개월 전 하이퍼스케일러가 전체 임대 보증을 거부하고 건설 대출의 약 80%만 보장하는 것으로 시장 관행을 바꿨다. 개발자는 이제 건설 대출 위에 40~60%의 자기자본을 조달하고 대출 위험의 20%를 스스로 부담해야 한다. 또한 보증은 일반적으로 초기 임대 기간 동안 정액으로 상각된다. 10년 임대의 경우 7~8년차에 보증 가치는 사실상 제로가 된다. 보증인은 또한 보증이 청구될 경우 공간과 전력 자원을 인수할 수 있는 더 강력한 스텝인 권리를 확보하고 있다. 이러한 변화는 지난 10~12개월 동안 거의 모든 보증인에게 확산되었다.

네 가지 계약 지뢰

모어들러는 종종 간과되는 네 가지 계약 함정을 지적했다:

편의에 의한 해지: 하이퍼스케일러의 표준 계약에는 거의 항상 이 조항이 포함되어 있으며 종종 작은 글씨로 숨겨져 있다. 이를 수용하는 개발자는 장기 통제권을 포기한다.
불충분하거나 빠르게 상각되는 신용 보강: 보증은 임대 후반기에 무가치해질 수 있다.
임대 양도로 인한 신용 보호 상실: 신용 보강을 유지하지 않고 임대가 양도되면 개발자는 핵심 위험 완충 장치를 잃는다.
미래 개발에 대한 과도한 임차인 통제: 확장 권리, 축소 권리, 인접 필지에 대한 통제는 개발자의 자산 유연성을 심각하게 제한할 수 있다.

파산은 준비된 개발자에게 이익이 될 수 있다

사전에 신용 보강을 확보한 개발자에게 네오클라우드의 파산은 재앙이 아닐 수 있다. 모어들러는 계산 예를 제시했다. 건설 비용이 메가와트당 1,000만 달러이고 개발자가 30%의 선불 신용 보강을 받았다면, 네오클라우드 파산 및 회수 후 실효 비용 기반은 메가와트당 700만 달러가 된다. “이제 메가와트당 700만 달러의 비용 기반으로 완전히 건설된 데이터센터를 소유하고 즉시 배치할 수 있다. 이는 매우 경쟁력 있는 자산이다”라고 말했다. 그러나 이 논리는 신속한 회수에 달려 있다. 뉴욕과 같은 시장에서는 부동산 회수에 1~2년이 걸려 이점이 약화된다.

전력이 왕

데이터센터 입지 선정은 “입지, 입지, 입지”에서 “전력, 전력, 전력”으로 바뀌었다. 모어들러는 계층 시스템을 제시했다. 12개월 이내에 사용 가능한 전력은 플래티넘, 12~24개월은 골드, 24~48개월은 실버, 48개월을 초과하면 “전화하지 마세요, 제가 전화하겠습니다”. 그는 텍사스의 ERCOT 상호 연결 대기열이 주의 기존 전력망 용량의 4배이며 대부분이 투기적이라고 지적했다. 규제 당국은 예치금과 보증 요건을 통해 투기꾼을 걸러내고 있다.

수요는 여전히 하키 스틱

AI 인프라 지출에 대한 회의론에도 불구하고 모어들러의 현장 견해는 수요가 둔화되지 않았다는 것이다. “우리는 하키 스틱을 올라가고 있다”라고 말하며 텍사스의 3GW 데이터센터 캠퍼스와 2GW 이상의 배치 제로 캠퍼스의 약 20억 달러 매각을 언급했다. 그는 향후 3~5년 동안 도시와 교외의 소규모 추론 노드로의 전환을 예상하며, 250kW에서 2MW의 지역 데이터센터 공급이 타이트하고 가격이 2년 만에 50~100% 상승했다.

투자자를 위한 핵심 요점

네오클라우드 신용 위험은 현실: 장기 임대와 단기 고객 계약 간의 기간 불일치는 근본적인 결함으로 소규모 플레이어의 파산을 촉발할 가능성이 높다.
신용 보강 조건 주시: 보증 축소와 상각 가속화는 개발자와 금융 제공자가 더 많은 위험을 부담한다는 것을 의미한다.
전력 가용성이 자산 가치를 좌우: 단기 전력 접근이 가능한 데이터센터는 프리미엄 가치를 받는다. 투기적 프로젝트는 자금 조달 장벽에 직면한다.
부실 자산에 기회: 강력한 신용 지원을 갖춘 자본력 있는 개발자는 매력적인 비용 기반으로 부실 자산을 인수할 수 있다.
추론 수요 부상: 다음 AI 인프라 수요 물결은 소규모 도시 추론 노드에서 올 수 있으며 틈새 데이터센터 시장에 기회를 창출한다.